Em 2024, o programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) bateu recorde: o maior número de contratos da história para imóveis usados! Isso gerou um alerta no setor de construção civil. Afinal, enquanto a modalidade amplia as opções para quem quer comprar casa, as construtoras defendem que as regras deem prioridade aos imóveis novos, pra manter o mercado aquecido. Entenda o que rolou.
O MCMV virou o carro-chefe do mercado imobiliário brasileiro, o grande responsável por dar um gás nos projetos de moradia. Os números são impressionantes: no primeiro trimestre de 2024, quase metade dos lançamentos e vendas de imóveis novos contaram com os incentivos do programa. Essa dependência, porém, tá deixando o pessoal da construção civil de cabelo em pé, principalmente com o aumento dos financiamentos de usados pelo MCMV. A galera das construtoras tá batendo na tecla: precisa priorizar os imóveis novos!
Dados do Ministério das Cidades, analisados pela coordenadora de Projetos de Construção do FGV Ibre, Ana Maria Castelo, mostram que 2024 foi o ano do recorde: 583 mil unidades contratadas, sendo 427,9 mil novas e 155,1 mil usadas. Isso representa 27% do total de financiamentos – um número estratosférico!
Desde fevereiro de 2023, é possível usar os juros camaradas do MCMV para comprar imóveis usados. Os dados levantados consideram contratos com recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) – a principal fonte do MCMV desde 2011, segundo o Ministério das Cidades.
“O crescimento absurdo na contratação de imóveis usados entre 2023 e 2024 pressionou o setor da construção”, explica Ana Maria Castelo. “Por isso, o governo mexeu nas regras, focando principalmente na faixa 3 do programa.”
Ela se refere a uma instrução normativa do governo federal, de agosto de 2024, que mudou as condições de financiamento de usados com recursos do FGTS. A principal mudança? O valor máximo para financiamento na faixa 3 caiu de R$ 350 mil para R$ 270 mil. E, pra completar, aumentaram a entrada exigida.
Ana Maria lembra que a principal argumentação das construtoras é que imóveis novos movimentam a economia, geram empregos e alimentam o FGTS. Essa pressão, segundo ela, aconteceu num momento de “cobertor curto” no fundo, com recursos escassos e disputados.
As mudanças, portanto, visaram diminuir o valor dos imóveis usados e aumentar a entrada, resume Ana Maria.
A Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), ouvida pelo g1, reconhece que os imóveis usados são uma alternativa válida em locais com pouca oferta de imóveis novos ou com capacidade de construção limitada. Mas, insiste a CBIC, a prioridade do MCMV tem que ser a construção de moradias novas, que impulsionam toda a cadeia produtiva, gerando empregos e abastecendo o FGTS. Já a compra de usados, embora importante em alguns casos, não gera empregos diretos nem contribui para a sustentabilidade do fundo, argumenta a entidade.
**Novas regras e suas implicações:**
Em 2024, uma norma limitou o acesso de parte da classe média a imóveis usados pelo programa. Mas calma, houve reviravoltas! Em 5 de maio de 2025, o governo criou a faixa 4, permitindo a compra de usados para famílias com renda de até R$ 12 mil. Além disso, facilitou o acesso na faixa 3.
A Caixa Econômica Federal, responsável pelo MCMV, usa o mesmo sistema de faixas de renda para usados e novos, com algumas diferenças. Imóveis com o “habite-se” (da prefeitura) com até 180 dias são considerados novos; após esse prazo, usados. Os critérios para financiamento são os mesmos para ambos os tipos de imóvel: não ter outro imóvel no município, não ter sido beneficiado por outros programas habitacionais, comprovar renda dentro dos limites e ter capacidade de pagamento.
O MCMV oferece juros bem mais baixos que o mercado, variando de 4% a 8,16% ao ano nas três primeiras faixas, dependendo da região. A faixa 4, criada em maio de 2025, oferece juros de 10% para rendas de até R$ 12 mil. Com o crédito mais caro, o MCMV se tornou uma alternativa crucial. Afinal, os juros tradicionais estão em torno de 12%, influenciados pela Selic (15% ao ano – o maior nível em 20 anos!).
As restrições de 2024 foram amenizadas em 2025. Embora o limite para usados continue menor que o de imóveis novos, as novas regras reduziram a entrada mínima na faixa 3: de 50% para 35% no Sul e Sudeste, e de 30% para 20% no Norte, Nordeste e Centro-Oeste.
Exemplo prático para um imóvel de R$ 270 mil (limite para usados):
* **Sul e Sudeste:** Antes, entrada mínima de R$ 135 mil (50%); agora, R$ 94,5 mil (35%).
* **Norte, Nordeste e Centro-Oeste:** Antes, entrada mínima de R$ 81 mil (30%); agora, R$ 54 mil (20%).
Para Alfredo Freitas, presidente da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI), as mudanças darão um “impulso” ao mercado de usados, mesmo que não seja algo gigantesco. Ele destaca a importância de qualquer melhora no crédito imobiliário.
As outras faixas não sofreram alterações. A principal diferença entre usados e novos está na faixa 3, com limite de valor menor para usados, segundo a Caixa.
**Otimismo no setor:**
O mercado recebeu as novidades com entusiasmo. A CBIC se mostra otimista com a manutenção de um “patamar elevado em 2025, especialmente com a faixa 4”. Esse otimismo vem mesmo com uma retração de 5,5% na oferta de imóveis no primeiro trimestre de 2025 em relação aos três últimos meses de 2024. Segundo a CBIC, isso se deve a uma combinação de aumento nas vendas e redução de lançamentos fora do MCMV. Mesmo assim, o estoque atual é suficiente para atender a demanda por oito meses, sem novos lançamentos, afirma Ely Wertheim, vice-presidente de Indústria Imobiliária da CBIC.
Alfredo Freitas, da ABMI, reconhece que as restrições de 2024 dificultaram o acesso a usados para parte da classe média. Mas, ele enfatiza o otimismo com as novas mudanças, principalmente a faixa 4 (até R$ 12 mil de renda), com juros de 10% para imóveis de até R$ 500 mil. Essa medida é vista como crucial, principalmente considerando os juros do mercado acima de 12%. O efeito positivo na economia também deve aumentar o interesse por imóveis usados, conclui Freitas.
Fonte da Matéria: g1.globo.com
